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疫情結束前,購物中心處于開、關兩難中

http://www.5798531.live/ 2020/2/20 9:20:10 閱讀數:531

自2月5日——16日中連鎖經營協會對購物中心業態的會員企業進行了受新冠肺炎疫情影響的調查,同時,CCFA購物中心委員會的部分休閑娛樂等業態的委員也參與了調查。調查采用問卷、線上訪談等形式進行,總結整理出以下九個方面。

 一、連鎖體系購物中心暫停營業總體達40%,上周微升到41.9%

 自2020年1月25日除夕起,受訪的主要購物中心連鎖體系開始陸續暫停部分甚至全部購物中心的營業,以應對疫情及疫情造成的無客流的局面。結合市場情況看,連鎖化程度高的購物中心普遍整體開業率較低,中小型、未形成連鎖化的購物中心具有更大的靈活度,所受損失相對較小。

 參與本次調查的CCFA會員企業旗下購物中心總數達1100多家,調研涉及的購物中心1月25日——2月9日總體開業率約40%,2月10日——2月16日約41.9%。其中一線城市開業率優于二三線城市開業率,開業率隨城市等級依次下降,一線城市開業率約70%,二三四線購物中心開業率逐步降至約35%。分析其原因,主要有以下幾個方面原因:①.從購物中心分布來看,一線城市購物中心本身數量較多;②.和各地方政府的政策有關,為減少人員流動,統一管理,二三四線城市較多采取全市閉店的措施;③.基礎保障上,三四線城市醫基礎保障和防疫用品緊張,開業成本及風險較高,有些購物中心主動閉店。

 萬達集團旗下323個購物中心,90多個重點城市整體或部分業態局部停業,如武漢、重慶、杭州、寧波等。

 印力旗下56家在營購物中心(不含社區商業),29家閉店,涉及武漢、西安、杭州、長沙、寧波、重慶、南京、濟南、哈爾濱、沈陽、天津等22個城市。春節期間客流下降超50%,銷售主力正常,非主力下降超50%;預計2月份客流下降70%,非主力銷售下降超70%。

 蘇寧置業旗下大小購物中心40個中,關店率達到80%,部分僅保留超市保障民生供應。春節期間銷售下滑70%,客流下降80%;預計二月銷售下降80%,客流幾乎為0。

 宜家薈聚武漢、北京、無錫目前在中的三家購物中心陸續暫停營業。步步高、天虹等企業旗下的百貨、購物中心陸續暫停營業

 奧特萊斯作為購物中心的一個類型此次疫情幾乎處于全面停擺中。砂之船體系下11家砂之船、首創體系下的12家、佛羅倫薩小鎮體系下大陸5家全部暫時停業。

 二、疫情期間,部分地區政府要求購物中心等大型商場停業

 春節屬于商家經營旺季,商家備貨充足,希望通過春節期間拉動銷售,改善企業經營。疫情期間,部分地區要求商業綜合體關閉停業;部分地區實行出行管控限制,消費者也減少外出“禁足”在家。即使開業的購物中心,也普遍縮短了經營時間;有的為了保證大眾日常生活所需,僅保留了超市開門營業,疫情以來,受訪企業營業中的購物中心平均客流下降70%-80%,平均銷售額下降超80%,現有客流主要來自超市、藥店、藥妝店等少數保供民生類門店。不同類型的購物中心受影響情況不一,都市型及奧特萊斯購物中心受到的沖擊大,區域型購物中心受影響程度居中,位于居民稠密區的社區型購物中心,因有大賣場、超市等民生業態支撐,受影響程度相對較低。

 三、本次疫情對于企業經營造成的主要影響及大的困難

 1.現金流吃緊,收支不平衡

 購物中心沒有客流,商戶沒有銷售,導致商家無力支付購物中心租金,購物中心和商家均面臨現金流壓力和經營虧損壓力。為穩定品牌商戶,全國百家商業地產公司上千家購物中心對合作品牌已實施不同程度的租金減免,據測算以購物中心為單位,實施減免政策的購物中心中免租天數超過15天的(減租50%視為免租半天)超過了50%,再考慮到業績極度萎縮帶來的提成租金損失,購物中心在1月25日至2月10日(調查期間)以來的半個月的時間收入幾乎為0,這種狀態還將持續一段時間,根據疫情的拐點、進程以及各地政府的要求、政策而定。現階段,不少品牌商家呼吁繼續延長減免租時間,中駿世界城等購物中心已延長減免租時間。但同時購物中心也面臨著員工工資、銀行信貸、利息、能耗等壓力,其基礎運營成本因體量和所在城市等級不同而不同,一線城市購物中心的運營成本約占總收入35%,受訪一上海新開業十萬方購物中心表示,一月份的運營成本達160萬元。經營下降還可能導致包括償還貸款、續期以及新申請貸款不獲批等融資問題。購物中心現金流不足,成本支出大,收支不成正比,壓力非常大,負重前行。

 2.消費者顧慮較大,客流量短期較難恢復

 現階段疫情發展情況不明,線下購物中心作為公眾場所,消費者對于公眾場所持謹慎態度,消費信心不足,將大大影響客流和銷售。以2003年SARS疫情為例,直到6月底北京各大商場的銷售額才恢復到2002年同期水平。即使恢復開門營業,估計在疫情正式宣告結束前的很長一段時間內,心有余悸的消費者不會蜂擁至購物中心、百貨商場,極低客流的局面勢必會延續一段時間,真正能有客流須待時日,疫情正式結束后還有一段的調整適應期。餐飲有可能率先恢復客流,但是其他業態不太樂觀。

 3.面臨品牌調整多重挑戰,潛在風險加劇

 本次疫情,中小品牌嚴重受挫、無以為繼,大品牌商戶亦是籌措自救,做好“熬”的準備,對于購物中心整體經營帶來較大不穩定性和發展壓力。持續性經營下降后期也可能導致商戶不交、緩交租金,退場等違約風險,影響業態的規劃和后續發展。疫情結束,多種業態聚集的購物中心將面臨品牌較大調整,整個購物中心或將面臨新一輪的商家洗牌,品牌規劃和經營策略需做轉變,這對企業的營運能力提出更高的要求。而未開業的品牌則紛紛放緩了拓展、進場或者裝修的步伐。不少品牌已經取消了一季度的開店計劃,有些品牌在疫情期間發力線上渠道,消費者也適應和習慣了線上購物,這些對于實體零售,特別是大體量的購物中心又是一個新問題。出租率下滑,空置期增加,新的好租戶愈發難求,租金降低,租金收入減少,將成為購物中心整體的“疫情”。

 四、購物中心(含奧特萊斯)作為大型商業場所應對疫情的重要難點、解決困難的關鍵點

 難點:公眾場所,門店防控難度巨大!此次疫情為“人傳人”,對于客流密集型經營場所的購物中心客流和銷售帶來致命性影響。購物中心具有流動性和開放性的特點,客流來源廣,客流量大,管控難度大,這對營業中的購物中心抗疫防疫工作提出更高要求,必須要做到比一般場所更可視、更透明、更全面,全面消除消費者顧慮。購物中心面積大,門店多,需投入大量防護物資,多數購物中心面臨物資緊缺和不足的問題。另外客源來源不可控、缺乏專業防護知識指導等原因也造成員工和顧客的傳染風險加大。

 解決困難的關鍵點:成立疫情專項小組,制定應對措施。非閉店期間,針對一切人、物資等做到全面管理(體溫、消毒殺菌)保障安全環境,防患于未然,發現異常及時制止并上報。從顧客心理出發,全面消除顧慮,創造安全環境,擔當信心的紐帶,強化心智,增加員工和顧客的信心。

 五、新冠疫情對企業短、中、長期影響的預判

 受訪企業普遍表示此次疫情對購物中心將影響較長一段時間,企業應該做好應對準備。除了客流的短時間難以恢復,上半年新開購物中心的數量、品牌拓店計劃也將明顯下降。

 這次疫情提示我們:消費者會更加關注公眾場所的安全與衛生,后期的持續運營中,要進一步強化門店的服務和環境,在衛生和身體健康方面形成體系化的管理。升級商場的物業管理和衛生標準,并且要做到透明化;在以后舉辦營銷活動時,也需要注意人群聚集所產生的衛生及安全隱患等。統一升級通風系統和洗手間,增加電梯和扶梯的從硬件到軟件的放心度。新建的購物中心設計中,綠色生態設計、智能衛健保障、人性化服務也被提到更高的位置。

 危險中蘊含著機會。網絡成為這段時間消費者與外界溝通的唯1渠道,這也加速了人們人們對線上的依賴。線上場景越來越豐富,體驗越來越細致,作為購物中心,要借助當前局勢快速建立自己的線上場景,與消費者建立鏈接。另外我們看到疫情期間,輻射社區周邊的社區型購物中心所受影響較小,中小型的社區商業成為市民維持日常生活的首,購物中心也應該思考如何發揮更好的滿足便利性、親民性,在后續的業態調整中加大如生鮮、公共服務功能的業態占比。積蓄精力準備打一場“恢復戰”的時候,我們不能要僅依靠消費反彈本身,更應踏實運營,靜待成果。

 以下為部分受訪企業的預判:

 企業A:近期疫情如果能夠得到控制,預計商戶的經營在二季度會陸續恢復,經營恢復期預計需要半年時間。

 企業B:據目前新冠疫情態勢,對購物中心的影響預計將持續2-3季度,第4季度有望得到顯著改善。短期受制于需求和供應鏈及運營成本需要一定時間復原,但中長期具備供應鏈優勢的龍頭商業將借此契機搶占市場份額。疫情加速了不同規模、不同競爭力的公司出現明顯分化,具有互聯網平臺優勢的企業進一步提升購物中心線上滲透率,會員業務得到發展;線下繼續優勝劣汰,重新洗牌,場景運營結合流量運營,加快復原。

 企業C:短期-暫停營業的影響,錯過了春節的黃金銷售期,1-2月銷售業績劇烈下滑;中期-商場內品牌商庫存積壓、餐飲娛樂兒童游樂直接損失,租戶的損失帶來連鎖效應致使租金的無法繳付,商場自身的貸款或租金壓力增加。長期:年度銷售和收益將大大影響,開店和拓展也會受到影響。

 企業D:2月份是探底,但3月份是L型還是U型要看疫情發展的情況,疫情如果持續2個月,很多企業都會面臨生存問題,疫情結束后預計需要3-6個月消費才會逐步恢復到疫前水平。

 六、積極自救

 天助自助者。疫情期間購物中心積極應對,線上渠道成為企業增加現金流的重要措施,一時間購物中心的“云導購”“云直播”快速興起。有的企業借此發展原已搭建好的線上商城;有的企業拉上場內品牌商戶,建立多個分業態微信銷售群,做“社群運營”,搞起帶貨直播;有的企業在公眾號文章里貼上場內各商戶負責人的微信二維碼,各商戶做上線上客服,提供專柜導購一對多服務模式;還有的企業聯合線上京東到家、美團、閃送、跑腿等渠道,強化周邊3公里的社區服務,為消費者提供放心、零接觸購物方式……

 愛琴海推出線上平臺“愛閃購”,商戶可以通過進駐商城,享受愛琴海線上營銷工具與會員商城的流量優勢,搭建線上版的購物中心。其依托覆蓋全國超過500個成熟會員社群,連接20萬消費者,實現品牌商戶與愛琴海會員系統的聯通,積分+現金的購買模式讓愛琴海會員對入駐商戶擁有更高的轉化率。

 大悅城多個商業項目以小程序商城等經營工具為重要抓手,逐步帶動場內商戶生產經營,為商戶帶客售貨。商場會員通過登陸小程序進入商城,按照需求挑選產品。小程序商城還為消費者實時提供新的品牌資訊、促銷信息。同時,聯合入駐商戶進行店鋪二維碼推送,各商戶通過微信與客戶進行互動交流、商品選定、快遞反饋等。

 七、以下列舉部分中連鎖經營協會購物中心會員企業的善舉(第1階段)

 為支持開展疫情防治工作,響應國家與社會號召,商業地產公司紛紛伸以援手,與大家共赴難關。提供物資支持、協助防控隔離、主動捐款贈藥,展現新時代中商業企業的擔當和作為。除了捐款捐物之外,大批商管公司還用減免租金的形式,為消解商戶部分經營壓力,以中商業龍頭企業萬達為例,預計減免租金額度達30億-40億元。租金減免不僅有助于抗擊疫情,更有利于商業地產應對市場蕭條以及未來穩健發展。

 以下列舉部分中連鎖經營協會購物中心會員企業的善舉:

 萬達集團:1月27日,萬達商管集團推出對所有萬達廣場經營商家免除1月25日-2月29日的租金和物業費的政策,對所有商戶進行免租費近40億。

 印力集團:減半收取旗下在營商業項目所有商戶2月1日至2月29日期間的租金。上述政策覆蓋了全國印力在營的86個商場,支持超過10000家商戶。

 新城控股集團:旗下分布全國各地的吾悅廣場,對全體商戶自1月25日至2月13日期間的租金,實施減半政策。

 永旺:1月25日-2月29日,租金費用(含物業費)減半,此次減租舉措涉及全國21家門店。

 蘇寧置業:旗下蘇寧(易購)廣場合作品牌免除1月25日至2月8日(初一至十五)期間的租金。

 愛琴海商業集團:對旗下全部愛琴海購物公園減租金及物業費一個月。并盡力促使旗下愛琴海委托管理購物中心合作伙伴采取類似優惠措施。

 首創奧萊:1月23日-2月29日,首創鉅大將對下屬十二家首創奧萊在營項目的入駐商戶,實行免租、免扣率、免物業費、免推廣費等優惠政策。

 華潤:對全國各商業項目(包括萬象城、萬象天地、萬象匯、五彩城、鳳凰匯)

 瑞安:對于在武漢開發運營管理的零售項目,免去全部商業租戶1月24日-2月29日期間的租金、物業管理費及推廣費;對于在其他城市開發運營管理的零售項目,1月24日-2月9日期間,全部商業租戶的租金、物業管理費及推廣費減半。

 寶龍商業集團:從初一至初九給予旗下各在營購物中心品牌商戶共9天租金減半。

 天虹:天虹全國27個城市92家百貨、購物中心門店對所有租賃商戶免除1月25日至2月8日(初一至十五)期間全部租金。

 步步高百貨:旗下所有租賃商戶2020年1月25日至2月8日期間租金全免。

 中駿商業:中駿世界城所有商戶,1月25日-2月29日租金減半

 保利商業:全國旗下22家購物中心年初一至年初六期間,減免品牌商戶6天租金。

 卓越商業:初一至初七對各品牌商戶的7天租金減半

 世紀金源:旗下30家購物中心的所有商戶,給予免除春節期間租金及物業費的經營支持(具體時間為2020年1月25日—2020年2月8日,農歷正月初一至十五)。

 中南商業:1月25日至2月8日期間,旗下購物中心商戶租金、物業費全部免除。

 合景泰富集團:旗下合景悠方/摩方商業項目推出租金優惠措施:1月25日至2月15日期間,入駐合景悠方/摩方的各品牌商戶租金減半。

 富力集團:免除2020年1月24日-2020年2月2日期間旗下7家購物中心商鋪的租金。

 正大集團:1月24日(除夕)至2月9日(十六),為商戶全額減免租金、物業管理費、市場推廣費。

 金茂商業:對旗下全國各商業項目租金進行減免支持,免除商戶2020年1月24日至2月9日,共計17天的租金。

 旭輝集團:1月25日至2月9日共16天全體商戶租金減半。

 ……

 八、企業自身在應對重大突發事件上的一些設想

 1.通過這次事件,企業需全面制定疫情突發事件應對措施及標準化流程。一旦發生突發事件,企業需根據政府通報事件內容及時推出應對政策,并嚴格落實執行。不僅要擁有完善的應對突發事件的應急機制,更要關注的是營業的潛在風險和危機管理。

 2.購物中心應適當的多渠道、多元化,減少危機的沖擊。即使沒有這場疫情,對于零售企業而言,僅有“線下”在市場競爭中無疑也是殘缺的,在疫情的加速下,更要深化認知線上線下融合的迫切性,搭建線上場景,利用現有工具加強大數據的應用,消費者洞察及數字化運營能力的提升。

 3.對于購物中心來說,疫情期間減免租金不是長期辦法。深入銷售一線,與商戶共進退,共擔商業風險,是購物中心的長期生存之道。

 4.閉店往往是調改的佳時期。就像1995年日本泡沫經濟崩潰后優衣庫和便利店的發展,2003年非典時期催生了淘寶、京東等一批線上零售平臺一樣,希望于這次疫情能成為零售進化的催化劑,購物中心可以催生出更多的適應社會發展的創新業態。這也是對企業能力差距和企業格局差距的檢驗,淡季里練內功,加深對運營的思考,借助線上平臺和私域流量穩定業績,迎接疫情結束后“消費儲備”的爆發。

 九、企業的政策訴求

 千千萬萬實體企業對中經濟持續健康發展意義重大,此次突如其來的疫情之后,將是經濟、就業的更大“疫情”,大量消費行業中小企業陷入生存困境,將對已經處于下行壓力中的中經濟產生重大影響。希望國家加強預判,果斷采取措施,政府盡早出臺減稅、降費、補助等一系列政策措施,協助受沖擊企業渡過難關。具體政策建議如下:

 1.建議加大對受影響企業的融資支持力度,包括:

 (1)建議準予商業管理企業的公司債及中票借新還舊,給予商業管理企業專項信用貸款支持,允許商業企業發行資產抵押擔保類證券;

 (2)建議根據疫情嚴重程度,增加2020年發債額度并簡化企業申請審批流程,分區域、分行業針對企業提供一年期免息、低息貸款;

 (3)建議對于已有貸款,推遲一個季度或半年的還款時間,完善續貸安排,幫助企業緩解階段性的現金流壓力,幫扶企業度過難關;

 (4)建議對于新增貸款,落實銀保監會減費讓利降成本精神,適當下調貸款利率、減免費用、加快審批。

 2.建議國家鼓勵保險機構創新與疫情防治相關保險保障產品,對因疫情引起的疾病、醫等理賠服務,保險業機構應簡化流程,做到應賠盡賠、快速理賠,增強所有企業面對疫情的被保障心理;

 3.建議對存貨處置給予必要的政策性補貼。由于零售商戶有大量存貨積壓倉庫需要時間處理、餐飲商戶大量的春節儲備食材面臨過期損失的情況,政府對于不同業態商戶的存貨處置損失給予政策性補貼,緩解商戶階段性現金流壓力;

 4.建議延緩企業“五險一金”費用繳納。在確保員工退休金提取、工傷理賠、員工就醫、生育、子女上學、購房等權益均不受影響的前提下,企業延緩半年或一年繳納企業所承擔的“五險一金”費用,減緩企業現階段資金壓力;

 5.建議延期半年或一年匯算清繳2019年度企業所得稅,免征或減免本次受沖擊企業2020年內增值稅、房產稅、企業所得稅等稅金,并在后續年度降低增值稅、房產稅,企業所得稅等稅率,推動企業在疫情結束后快速恢復經營能力;

 6.建議國家面對生產企業,降低能耗收費標準或給予一年期的政策性補貼,從源頭上減少企業運營成本,緩解企業經營成本,防止物價上漲;

 7.建議兼顧企業和員工利益,落實防疫期間員工帶薪休假制度的同時,在崗員工如執行雙倍工資,各地政府應該給予補貼,減少企業因負擔過重而在復工后加大裁員的現象;

 8.建議國家給予創造就業崗位的企業政策獎勵及補貼,鼓勵企業積極招聘員工,恢復生產,通過提高產能及銷售等積極的方式快速恢復經營。并給予員工相關的就業政策補貼,鼓勵員工盡快上崗,幫助企業快速恢復經營狀態。


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